Arazinizde Şu 15 Maddeye Çok Dikkat Edin!

İstanbul'un en şu anda değerli semtlerinin vaktiyle tarla yada bostan olduğunuzu duymuşsunuzdur. Maslak'ın bostan diyarı, Kartal'ın balıkçı köyü olduğu resimler internette dolaşıyor. Pek çok genç anasına babasına sitem ediyor “Vaktiyle Maslak tarlaymış, neden almadınız? Alsaydınız şimdi Ağaoğlu gibi olurduk” diyor. Arazi ve arsa yatırımı gerçekten karlı mı? Yüksek getiri elde etmek için nelere dikkat etmek lazım? Bu yatırımlarda riskli konular neler?

Arazi Türleri; 1- Hazineye kayıtlı araziler (Milli Emlak), 2- İmarlı arazide belediye, köy ve mücavir alanlar..vb (belediye, köy tüzel..vb), 3- Mera, 4- İmara açılmış şehir ve köylerde araziler(şahsi), 5- Ziraat (Şahsi araziler), 6- Orman (OGM).

1- Sabırlı mısınız?

Arsa ve arazi yatırımı uzun vadeli bir yatırımdır, iyi bir getiri için 10 yıldan 30 yıla kadar beklemeniz gerekebilir. Bir konut yada işyeri kira getirisi ile size düzenli kazanç sağlar ancak arsa ve arazi için uzun süre getiri görmeden her yıl emlak vergisi ödemeniz gerekecek. Arsa ve arazi yatırımında sonuç görmek için sabırlı olmanız gerekiyor. Genelde arazilerin evladiyelik olduğunu unutmamak gerekir.

Arsa ve arazi yatırımı uzun vadede getiri sağlar. Eğer hedefiniz 5-10 yıl ise arsa, 10 yıl üstünde bekleme imkânınız var ise tarla arazi yatırımı önerilir. Piyasaların yavaşladığı dönemlerde değerinden satış yapmanız zorlaşır ve piyasanın düzelmesini beklemek zorunda kalabilirsiniz. Metrekare fiyatlarına bakın ama aldanmayın.

2- Mıntıka analizi yapın.

Permakültür mıntıkası kavramı, sisteminizdeki tüm öğeler için akılcı bir yer seçilmesini ifade eder. Her ne kadar mevcut arazinizde uygulamaları hiçbir zaman tam planladığınız gibi yapmak mümkün olmasa da; permakültür mıntıkaları arazinin faaliyet merkezinden dışarı doğru yayılan eş merkezli bir dizi daire şeklinde düşünülebilir.

0. Mıntıka: Ev; Her gün sık aralıklarla uğranır – En içteki daire ya da 0. Mıntıka, sistemdeki faaliyetin merkez noktasıdır. Küçük bir çiftlikte burası genellikle evdir. İnsan faaliyetinin “en yoğun” olduğu bu bölge, şemamızda kırmızı renkle gösterilen yerdir. Eğer enerji verimliliği sağlamak istiyorsak, sistemimizdeki sıklıkla ziyaret edilmesi gereken öğeleri 0. Mıntıka dahiline yerleştirmemiz mantıklı olur. Burada, ev ve bitişiğindeki sera ya da gölgelik, ayrıca asma çardağı, saksı bitkileri ve yoldaş belleyip beslediğimiz hayvanlar gibi ev yaşamının bir parçası olan canlı bileşenler bulunur.

1. Mıntıka: Bahçe; Her gün düzenli olarak uğranır – Evin yaklaşık 6 metre civarına, yakından izlenmesi, sıklıkla ziyaret edilmesi ve yoğun mesai harcanması ya da devamlı olarak karmaşık teknikler uygulanması gereken öğeler yerleştirilmelidir. Yağmur suyu depoları; limon ağacı; diğer bodur veya ağaç kafesinde [espalier] yetiştirilen aşılı meyve ağaçları; tavuk kümesleri; küçük havuzlar; baharatlık yeşillikler; ev atıklarının geri dönüşümünü sağlamak için solucan çiftliği; hızlı büyüyen tek yıllık bitkilerden oluşan yoğun, tamamen malçlanmış sebze yatakları; fide yetiştirme alanları; ve balık, tavşan, güvercin gibi küçük ve sessiz evcil hayvanlar, evin bahçesinde hemen el altında olacaktır.

2. Mıntıka: Meyvelik; Birkaç günde bir uğranır – 2. Mıntıka’nın idaresi bir nebze daha az yoğundur. Buraya yerleştirilmesi uygun olan öğeler, yer yer malçlanmış meyvelikler, çok yıllık sebzeler, (ticari amaçlı) ana ekin yatakları ve bakılmak için yanlarına gidilen kümes hayvanları ile keçi ya da inek gibi süt veren çiftlik hayvanları için otlaklar ve meralardır. Bu hayvanlar, sağım, besleme ve gözetim amaçlı olarak her gün ziyaret edildiklerinden, 2. Mıntıka’daki çiftlik ve kümes hayvanlarına ait barınaklar çoğunlukla 1. Mıntıka’ya bitişiktir. Bu mıntıka sık kullanılan patikalar aracılığıyla merkezden daha uzak olan mıntıkalara doğru genişletilebilir.

3. Mıntıka: Çiftlik; Haftalık ilâ aylık olarak uğranır – Daha geniş ölçekli ticari ekinler ile ticari amaçlı yetiştirilen hayvanların yanı sıra, doğal ağaçlar, toplama havuzları, rüzgârkıranlar ve ahırlar burada bulunur. Bu bölgeyi çekip çevirmek için, toprağın bakımı yapılır, yeşil gübre bitkileri ve 2. Mıntıka?dan elde edilen gübreden faydalanılır.

Dördüncü Mıntıka: Gözetimli Orman; Seyrek olarak uğranır – Odun toplama, ağaç budama ve”yaban hasadı” için seyrek olarak yanlarına gidilen dayanıklı, kendi kendine bakabilen ormanlar ve koruluklar, arazinin en uzak köşelerinde bulunur. Bu bölge, 5. Mıntıka’daki yaban hayat alanlarının korunması için tampon görevi görebilir ve arada bir hayvanları otlatmak için de kullanılabilir.

Beşinci Mıntıka: Yaban; Hoş vakit geçirmek, izlemek ve öğrenmek için arada sırada uğranır – Burası, arazinin doğaya teslim edilmiş olan bileşenidir. Doğal orman, doğal kalıntılar, eski doğal haline kavuşturulmuş bitki örtüsü ve bölge hayvanlarından oluşur ve bir yaban yaşam koridoru ile bahçeyle bağlantısı sağlanabilir.

3- İmar durumu ve imar planı nasıl?

Arazi imarsız toprak parçasıdır, satın aldığınız araziye imar geldiğinde çok yüksek kazanç sağlayabilirsiniz ama imar gelmez ise değer artışı sınırlı kalır. Arsa imarlı toprak parçasıdır, bulunduğu bölgede nüfus ve ticaret arttıkça değerlenir, ayrıca imar değişikliği ile daha fazla inşaat yapılır hale gelir ise değeri aynı oranda artar. Bölge Gelişim Planlarını takip edin, bu planlar arsa ya da araziye ileride değer katacak yatırımları içerir. Genelde şehirler batıya doğru ilerlediği varsayılır.

İmar potansiyeli hakkında Çevre Düzeni Planlarını inceleyin. İnşaat ve su haklarını araştırın.

4- Konumu nasıl?

Arazinizin eğim, manzara, bakı (güneşe göre konum), hakim rüzgar yönü, sel çığ heyelan riski, su bulunma durumu gibi özelliklerini günlerce gözlemlemek gerekiyor.

Arazinizin geçmişi, komşuluk bilgileri, en yakın sürü hayvancılığı, yakındaki pazar ve market gibi önemli sosyokültürel bilgileri de bilmek gerekir.

Arazinizin yakınındaki nüfusun, ticaretin ve üretimin artışı yatırımınızın değer artışını belirler. Arazinin değer artışını yakınındaki nüfus, ticaret ve sanayi artışı, yakınına gelen yatırımlar ve altyapı projeleri belirler. Küçük şehirler genelde büyük şehire giden yol boyunca genişlerler, bu yöndeki yatırımlar daha karlı olabilir. 

5- Alt yapı ve Tasarruf yöntemlerini

Arazinizde su, elektrik, kanalizasyon, telefon, internet, doğalgaz gibi kamusal altyapı hizmetlerine yakınlığı tespit edin.

Güneş, su ve rüzgar tasarrufunu sağlayıcı konumlandırma ve planlama yapılmalıdır. Su tasarrufu için gölet, su havuzu, su toplama sistemleri geliştirilmelidir. Rüzgarı kullanmak ve rüzgarı önleyici tasarımlar planlanmalıdır; rüzgar perdesi, rüzgar gülü, rüzgârı takip etmek önemlidir. Güneşden faydalanmak için çiftliği konumlandırmak, güneş panelleri, kenar etkisi, geniş yapraklı ağaçların konumlandırılması gibi çalışmalara dikkat etmelidir.

6- Yola cephesi ve hangi arazilerden kaçınmalı?

Hisseli tapulardan, sit alanlarından, su havzasından kaçınmak gerekir. Hisseli tapuda diğer ortaklar şufa haklarını kullanarak tapuyu sizden ödediğiniz bedel ile alabilirler. Kare şeklindeki arsalar idealdir, diktörtgen arsalar da cazip olabilir. Yamuk ve yuvarlak şekildeki arsalar inşaatı ve kullanımı zorlaştırdığı için risklidir. Arsanın yola cephesi ve cephe genişliği değerini arttırır. 

7- Arazi çiftlik evine uygun mu?

Bir tarlaya çiftlik evi yapılabilir olması için ise en az 5.250 m2'ye ihtiyaç var çünkü tarla vasıflı araziyi 5000 m2 altına düşüremezsiniz ve maksimum yapı alanı 250 m2 olduğu için 5.250 m2 minimum ihtiyaç. Ayrıca çiftlik evi yapabilmek için parselin kadastro yola cephesi olması gerekiyor.

8- Arazinizin toprak yapısı nasıl?

Arazinizin bitki besin elementleri yetersizse gübre ve takviye besin elementlerle beslemeniz gerekebilir. Arazinizden Ziraat Mühendisi marifetiyle toprak numunesi alarak laboratuvarlar da analiz ettirebilirsiniz. Böylece toprağın tekstürü ve strüktürünü görme şansınız olur.

9- Arazinizi korumak ve potansiyeli gözlemlemek

Arazinizi tel çit, ağaç çit, taş beton duvarlarla korumaya almak gerekebilir. Toprak göçükleri (heyelan), sel çığ taşkın gibi afetlerden yada yaban hayatından korumak gerekebilir.

Hakim rüzgar, ekstrem sıcaklık- don ve ortalama yıllık yağmur yağış durumunu gözlemleyin. Sel, taşkın, çığ gibi olaylar için drenaj yapıları ve planlar geliştirin.

10- Gördüğünüz yeri aldığınıza nasıl emin olacaksınız?

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nün Parsel Sorgulama Uygulamasından faydalanarak size gösterilen yer ile alacağınız tapunun aynı yer olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. Eğer şüpheye düşerseniz Kadastro Müdürlüğünden tapu senedinde belirtilen arsanın sınır tespitini isteyebilirsiniz.

Arsanın tapudaki durumunu kontrol edin; ipotek, haciz yada şerh var mı? Var ise, bunlar temizlenmeden ödeme yapmayın.

11- Tarımda alternatif yöntem ve yaklaşımları inceleyin.

Tarımda alternatif yöntem ve yaklaşımlardan olan permakültür, agroekoloji, agroforestry gibi uygulamalardan bir kaçını uygulayın. Bu yöntem ve yaklaşımlar hakkında eğitim almalısınız.

12- Arazinizde küçük yapılar

Arazinizde kulübe, yükseltilmiş sebze yatağı, sebze meyve kasası, korkuluk, tarh, sebze parkı, oturma bankı, fidan kazığı gibi bazı ahşap yada ikame şeyler yapmanız gerekebilir. Beceriler kazanmak için video izlenebilir ve küçük denemeler yapılabilir.

Bahçenizde taş bahçesi, havuz, su kanalı, sulama sistemi, çeşme, taş duvar gibi küçük yapılar bahçenize şekil vermenizde çok faydalıdır.

Arazinize en yakın kurulan pazar ve köyden ilgili kişileri tanımak ve iletişimde olmalıyız.

13- Bahçenizde çeşitlilik ve bahçenizi işlevselleştirmek

Mayıs ayında can erik şeftali, haziran başında dut, haziran sonunda kiraz vişne, temmuzda armut, ağustos eylülde üzüm elma, ekimde ayva gibi her ay için bir meyve dikilmelidir. Böylece her ay bir meyve almanıza imkan olur. Bahçenizde böcek yiyen kuş türleri gibi hayvan popülasyonuna da yer verin.

Bahçenizin onlarca sebze ve meyve yetiştirilmesi için tasarımı iyi yapmalısınız.

14- Arazi işleme teknikleri ve toprak zenginleştirme

Arazinizde ağır toprak işleme yapmanız için aşırı çakıl, moloz, ayrışık otu, kimyasal atıklar, sert zemin gibi sebeple olmalıdır. Olabildiğince üstteki verimli toprağı korumak ve zengin muhtevasını kollamak gerekiyor.

Toprağın yapısını yanmış hayvan gübresi, kompost, malç gibi pratikler uygulanabilir.

15- ÇKS ve Beyan etmeyi ihmal etmeyin!

Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) üyeliği ile teşviklerden faydalanmak iyi gelebilir. Gayrimenkulü satın aldıktan sonra ilgili kurumunuza beyan etmeniz gerekiyor.

İlgili belediye, orman idaresi ve tarım müdürlükleri ile iyi ilişkiler geliştirmek işlerinizi kolaylaştırabilir. Alo 177 Orman Yangın hattı gibi pratikleri kenara not edin.